Mieten & Vermieten

Mieten & Vermieten: Urteil: Vermieter können weiterhin fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen

Der Bundesgerichtshof entschied in zwei aktuellen Urteilen, dass im Falle eines Zahlungsverzugs durch den Mieter die fristlose Kündigung weiterhin hilfsweise mit der ordentlichen Kündigung verbunden werden kann (AZ VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

In beiden Verfahren hatten Mieter jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht gezahlt. Nachdem die Vermieter die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt hatten, beglichen die Mieter ihre Zahlungsrückstände.

Das Landesgericht Berlin hatte die darauffolgenden Räumungsklagen zunächst abgewiesen, die Urteile wurde jedoch aktuell vom BGH wieder entkräftet: Zahlt der Mieter die Mietrückstände bis zur angegebenen Frist, wird lediglich die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt dagegen weiterhin bestehen.
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Urteil: Mieterhöhung wird durch drei Zahlungen bestätigt

In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass die Zustimmung für eine Mieterhöhung erfolgt ist, wenn der Mieter dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete gezahlt hat. Der Vermieter kann im Gegenzug nicht auf eine schriftliche Zustimmung bestehen (AZ VIII ZB 74/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihre Mieterin aufgefordert, der Mieterhöhung per schriftlichem Dokument zuzustimmen. Die Mieterin hatte jedoch bereits drei Monate die erhöhte Miete vorbehaltlos gezahlt und reichte ihre Zustimmung im darauffolgenden Monat nach. Die Vermieterin weigerte sich anschließend, die entstandenen Kosten für den Rechtsstreit zu übernehmen und legte Beschwerde ein.

Das Gericht erklärte nun aktuell, dass die Vermieterin die Kosten für den Rechtsstreit selbst tragen muss. Durch die dreimalige Zahlung der erhöhten Miete sah der BGH ihren Anspruch auf Zustimmung als erfüllt an.
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Betriebskostenabrechnung: Nachweis über Richtigkeit ist Vermietersache

Der Bundesgerichtshof entschied in einem aktuellen Urteil, dass der Nachweis über eine korrekt erstellte Betriebskostenabrechnung zu den Pflichten des Vermieters gehört, wenn Mieter diese als fehlerhaft beanstanden. Hierzu ist er verpflichtet, die Ablesebelege aller anderen Mietparteien zur Einsicht zur Verfügung zu stellen (AZ VIII ZR 189/17).

Im vorliegenden Fall hatten sich Mieter geweigert, eine Nachzahlung von 200 Euro für in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkosten zu leisten. Von 2013 auf 2014 erhöhten sich diese von 3.500 auf 3.900 Euro. Die Mieter erklärten diese Erhöhung für nicht plausibel und verlangten, die Ablesebelege aller Wohnungen einzusehen.

Nachdem Amts- und Landgericht der Zahlungsaufforderung zugestimmt hatten, gab der Bundesgerichtshof nun aktuell den Mietern recht. Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungspflicht und Beweislast beim Vermieter. Solange die Einsicht in alle Belege verweigert wird, muss auch keine Nachzahlung geleistet werden.
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Urteil: Schlichtgespräch muss eingehalten werden

Das Amtsgericht Augsburg entschied in einem aktuellen Urteil, dass Mieter im Falle eines vereinbarten Schlichtungsgespräches zum erscheinen verpflichtet sind. Bleiben sie den Vermittlungsversuchen fern, kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen (AZ 25 C 974/16).

Im vorliegenden Fall warfen sich Parteien in einem Mehrfamilienhaus gegenseitige Lärmbelästigung vor. Nachdem die Vermieterin alle Beteiligten zu einem Schlichtungsgespräch eingeladen hatte, verweigerte ein Mieter die Teilnahme. Als Konsequenz sprach sie ihm die ordentliche Kündigung aus und beantragte anschließend die Räumung der Wohnung.

Das Gericht gab nun der Vermieterin recht. Wer einem klärenden Gespräch ohne nachvollziehbare Gründe fern bleibt, zeige kein Interesse an einer konstruktiven Lösung. Durch verspätete Mietzahlungen hielt der Mieter zudem die Regeln der Hausordnung nicht ein. Die Kündigung war demnach rechtskräftig.
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Urteil: Keine Aufwandsentschädigung für Besichtigungstermine

Wird eine Wohnung verkauft, ist der Mieter verpflichtet, Kaufinteressenten in die Wohnung zu lassen und Besichtigungstermine einzuhalten. Eine Aufwandsentschädigung steht ihm laut aktuellem Urteil des Amtsgerichts Landsberg (AZ 3 C 701/16) nicht zu.

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin nach zweijähriger Mietdauer 2014 angekündigt, ihre Wohnung zu verkaufen. Zunächst hielt der Mieter die Termine ein, doch als der dritte Makler einen Termin anfragte, verlangte der Mieter eine Aufwandsentschädigung von 75 Euro pro angefangener Stunde, da die Termine für ihn mit erheblichem zeitlichen Aufwand und Unannehmlichkeiten verbunden gewesen seien. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis und verlangte die Räumung ihrer Wohnung.

Zunächst erklärte das Gericht die Kündigung der Vermieterin für unwirksam. Eine Weigerung des Mieters, Besichtigungstermine durchzuführen, rechtfertigt keine Kündigung. Allerdings hat der Mieter auch keinen Anspruch auf Aufwandsentschädigung, da das Einhalten von Besichtigungen nach vorheriger Ankündigung zu seinen Pflichten gehört.
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Urteil: Kompletter Umbau ist keine Modernisierung

Der Bundesgerichtshof entschied in einem aktuellen Urteil, dass eine grundlegende Veränderung einer Mietsache durch bauliche Maßnahmen keine Modernisierungsmaßnahmen darstellen. Eine Duldung durch den Mieter kann daher nicht vorausgesetzt werden (AZ VIII ZR 28/17).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin eines Reihenhauses in Berlin umfassende Bauarbeiten beauftragt und von ihren Mietern verlangt, diese Maßnahmen zu dulden. Der Mietvertrag besteht bereits seit 1986 und umfasst eine monatliche Miete von 460 Euro. Nach Abschluss der Arbeiten, die unter anderem eine Wärmedämmung, den Einbau einer Gasheizung, neue Fenster und Türen sowie den Ausbau der Sanitärobjekte beinhalteten, sollte die Miete auf 2.150 Euro monatlich erhöht werden. Die Mieter weigerten sich, diese Maßnahmen zu dulden.

Der Bundesgerichtshof stimmte nun aktuell den Mietern zu. Er entschied, dass die Mieter die Arbeiten weder als Erhaltungs- noch als Instandsetzungsmaßnahmen dulden müssen. Diese würden den Charakter der Mietsache grundlegend verändern und nicht allein zur Verbesserung des vorhandenen Bestands beitragen.
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Urteil: Kleinreparaturklausel ist auch ohne Wertobergrenze gültig

Das Landesgericht Darmstadt entschied in einem aktuellen Urteil, dass eine Klausel für Kleinreparaturen bei Gewerbemieten oder -pacht auch dann gültig ist, wenn der Mietvertrag keine Obergrenze für einzelne Reparaturarbeiten enthält (AZ 6 S 373/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Verpächterin einer Gaststätte verlangt, dass ihre Pächterin die Kosten für Reparaturen an der Heizungsanlage zurückzahlt. 2015 wurden mehrere Reparaturen an der Anlage vorgenommen und beliefen sich auf insgesamt 721 Euro. Laut Pachtvertrag muss die Pächterin für diese Reparaturen selbst aufkommen. Sie legte jedoch Widerspruch ein, da die Kleinreparaturklausel im Pachtvertrag ihrer Meinung nach aufgrund der fehlenden Kostenobergrenze für einzelne Reparaturen unwirksam sei.

Das Gericht entschied nun aktuell zu Gunsten der Verpächterin. Auch wenn keine Obergrenze für Einzelreparaturkosten festgesetzt wurde, ist die Klausel an sich wirksam.
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Urteil: Kleinreparaturklausel ist auch ohne Wertobergrenze gültig

Das Landesgericht Darmstadt entschied in einem aktuellen Urteil, dass eine Klausel für Kleinreparaturen bei Gewerbemieten oder -pacht auch dann gültig ist, wenn der Mietvertrag keine Obergrenze für einzelne Reparaturarbeiten enthält (AZ 6 S 373/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Verpächterin einer Gaststätte verlangt, dass ihre Pächterin die Kosten für Reparaturen an der Heizungsanlage zurückzahlt. 2015 wurden mehrere Reparaturen an der Anlage vorgenommen und beliefen sich auf insgesamt 721 Euro. Laut Pachtvertrag muss die Pächterin für diese Reparaturen selbst aufkommen. Sie legte jedoch Widerspruch ein, da die Kleinreparaturklausel im Pachtvertrag ihrer Meinung nach aufgrund der fehlenden Kostenobergrenze für einzelne Reparaturen unwirksam sei.

Das Gericht entschied nun aktuell zu Gunsten der Verpächterin. Auch wenn keine Obergrenze für Einzelreparaturkosten festgesetzt wurde, ist die Klausel an sich wirksam.
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Urteil: Mietpreisbremse greift nicht bei umfassender Sanierung

Wird ein Haus umfassend renoviert, unterliegt der Mietpreis nicht den Vorgaben der Mietpreisbremse. Dies ist der Fall, wenn etwa ein Drittel des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands in die Modernisierung investiert worden ist. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg (AZ 17 C 148/16).

Im vorliegenden Fall hatten Mieter einer Berliner Wohnung Mietrückzahlungen verlangt. Sie waren der Auffassung, dass der 2016 vertraglich vereinbarte Mietzins die durch die Mietpreisbremse zugelassene Miete überschreite. Eine umfassende Sanierung sahen die Mieter nicht als gegeben an.

Das Gericht gab jedoch der Vermieterin recht. Da die Wohnung vor der Vermietung umfassend saniert wurde, greifen die Regelungen der Mietpreisbremse hier nicht. Eine Forderung nach Mietrückzahlung ist demnach nicht gerechtfertigt.
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Urteil: Betriebskostenabrechnung muss haushaltsnahe Dienstleistungen ausweisen

Haushaltsnahe Dienstleistungen wie beispielsweise Handwerkerrechnungen oder Hausmeisterservices können steuerlich geltend gemacht werden. Damit Mieter allerdings die Kosten als solche erkennen und ausweisen können, muss die Betriebskostenabrechnung laut aktuellem Urteil des Landesgerichts Berlin entsprechend aufgeschlüsselt werden (AZ 18 S 339/16).

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter geklagt, da er haushaltsnahe Dienstleistungen anteilig in seiner Steuerklärung ausweisen wollte. 2014 hatte sein Vermieter unter anderem Kosten für Frisch- und Schmutzwasser sowie sonstige Betriebskosten abgerechnet. Der Mieter forderte eine gesonderte Bescheinigung für die abzugsfähigen Kosten, da die vorgelegte Abrechnung nicht ausreichen würde.

Das Gericht entschied nun aktuell, dass dem Mieter eine gesonderte Ausweisung der haushaltsnahen Dienstleistungen zusteht. Zwar muss keine separate Bescheinigung erstellt werden, doch muss die Betriebskostenabrechnung so gestaltet werden, dass die Beträge klar erkennbar sind.
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Urteil: Fristlose Kündigung kann nur vollständige Mietnachzahlung verhindern

In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass das einmal entstandene Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung nur dann wieder entfallen kann, wenn die Mietrückstände in vollem Umfang gezahlt werden (AZ VIII ZR 193/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin die Räumung ihrer Wohnung gefordert, da sie der Mieterin wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt hatte. Die Mieterin hatte mehrere ungerechtfertigte Mietminderungen vorgenommen und zahlte auch nach fristloser Kündigung die Rückstände nicht.

Der Bundesgerichthof entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Mieterin war mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand und die fristlose Kündigung damit gerechtfertigt. Auch die Mietminderungen konnten die Kündigung nicht verhindern, da die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich für die Beurteilung ist.
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Urteil: Mieterhöhung wegen Fahrstuhleinbau nicht immer gültig

Wird ein neuer Fahrstuhl in einem Wohngebäude installiert, kann dies durch einen entstehenden Gebrauchsvorteil eine Mieterhöhung zur Folge haben. Doch dies ist nicht immer der Fall, wie das Landesgericht Berlin aktuell mitteilt (AZ 67 S 81/17).

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin geklagt, da ihre Vermieterin nach Einbau eines Fahrstuhls eine Modernisierungsmieterhöhung festgesetzt hatte. Sie argumentierte, dass der Fahrstuhl keinen Haltepunkt im ersten Stockwerk hatte, in dem sich ihre Wohnung befand. Auch das Kellergeschoss war nicht an den Fahrstuhl angebunden.

Das Gericht gab nun aktuell der Mieterin recht. Die Mieterhöhung ist unzulässig, da durch die Installation kein Gebrauchsvorteil für die Mieterin entstanden ist. Weder liegt nun eine Barrierefreiheit vor, noch kann die Wohnung schneller oder besser erreicht werden. Die Vermieterin muss demnach die zu viel gezahlten Beträge wieder zurückerstatten.
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Heizleistung: 18 Grad sind nachts in Mietwohnungen Pflicht

Das Amtsgericht Köln entschied in einem aktuellen Urteil, dass Vermieter eine Mindesttemperatur in ihren Mietwohnungen bei Nacht sicherstellen müssen. Sofern im Mietvertrag nicht anders vereinbart, liegt diese bei mindestens 18 Grad für alle Wohnräume (AZ 205 C 36/16).

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter geklagt, da seine Vermieterin zu Beginn einer Heizperiode eine Nachtabsenkung der Heizleistung zwischen 0:00 Uhr und 6:00 Uhr eingestellt hatte. Nachdem der Mieter morgens mehrfach Temperaturen von 16 bzw. 17 Grad festgestellt hatte, minderte er die Miete aufgrund der zu kalten Wohnräume.

Das Gericht gab nun aktuell dem Mieter recht. Eine Heizanlage muss so eingestellt sein, dass eine durchgängige Mindesttemperatur von 18 Grad bei Nacht erreicht wird. Ist dies nicht der Fall, gilt dies als Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt.
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Urteil: BGH bestätigt strengere Regeln bei Verwertungskündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aktuell entschieden, dass Eigentümer nur unter hohen Auflagen Mietverträge aufgrund von wirtschaftlicher Verwertung kündigen dürfen. Das Gericht bekräftigte damit seine strikte Haltung, die es bereits bei anderen Urteilen zur Zulassung von ordentlichen Kündigungen gezeigt hatte (AZ VIII ZR 243/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihren Mietern gekündigt, um das Gebäude abreißen und neu aufbauen zu können. Sie begründete ihre Entscheidung damit, dass sie durch den geplanten Neubau mit Gewerberäumen einen erheblich höheren Betrag erwirtschaften könnte als bisher. Die Mieter klagten gegen die Kündigung.

Der BGH gab nun aktuell den Klägern recht und erklärte die Kündigung für unwirksam. Die Gründe für den Abriss seien zwar nachvollziehbar, aber ein erheblicher Nachteil bei Weiterführung des Mietverhältnisses sei nicht zu erkennen.
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Urteil: Gericht erklärt Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Nach Auffassung des Landgerichts Berlin verstößt die Mietpreisbremse, die sich nach der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet, gegen den Gleichheitsgrundsatz der Verfassung. Da die Mieten in ganz Deutschland stark variieren – teilweise über 70 Prozent – würden Vermieter in den unterschiedlichen Städten und Regionen ungleich von den Restriktionen getroffen werden, so das Gericht (AZ 67 S 149/17).

Dagegen würden Eigentümer, die bereits in der Vergangenheit nach der Mietpreisbremse definierte, zu „hohe Mieten“ verlangt hatten, zu sehr begünstigt werden. Laut Gericht sei es nicht zu rechtfertigen, dass diese Vermieter bei Neuvermietung weiterhin ihre bisherige Miete ansetzen dürfen und moderat agierende Vermieter dagegen an die Vorgaben der Mietpreisbremse gebunden seien.

Die Reaktionen der Immobilienwirtschaft auf das Urteil fallen unterschiedlich aus. Während der Eigentümerverband Haus & Grund die Entscheidung begrüßt, verweist der Deutsche Mieterbund darauf, dass nur das Bundesverfassungsgericht gesetzliche Regelungen für verfassungswidrig erklären kann.
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Urteil: Untervermietung kann untersagt werden

Besitzt ein Vermieter einen Räumungstitel, kann er seinem Mieter per einstweiliger Verfügung untersagen, die Räumlichkeiten an Dritte weiterzuvermieten. Insbesondere, wenn befürchtet wird, dass der Mieter die Räumung durch die Untervermietung verhindern will (AZ 7 W 1375/17).

Im aktuellen Fall hatte die Vermieterin einer Gaststätte ein Räumungsurteil gegen ihre Mieterin erwirkt. Die Räumung durch den Gerichtsvollzieher ist jedoch fehlgeschlagen, da dieser lediglich einen Untermieter angetroffen hatte. Die Vermieterin war jedoch der Auffassung, dass es sich bei dem Mietvertrag um ein Scheingeschäft handelte. Sie legte bei Gericht Beschwerde ein und strebte eine einstweilige Verfügung gegen die Beklagte an.

Das Oberlandesgericht München entschied nun zu Gunsten der Vermieterin. Durch die Übertragung des Besitzes der Räumlichkeiten ist eine Erschwerung der Vollstreckung eingetreten. Die vorgetragenen Umstände sprechen dafür, dass der Untermietvertrag nur zum Schein abgeschlossen wurde.
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